為了進一步增強地方立法的公開性和透明度，提高地方立法質量，南通市司法局決定，將《南通市農村自建房管理條例（草案）》（征求意見稿）及其起草說明全文公布，征求社會各界意見?，F(xiàn)將有關事項通知如下：

有關單位和各界人士可以在2023年8月2日前，通過以下方式提出意見：

一、在本頁面直接提出意見。

二、通過信函方式將意見寄至：南通市崇川區(qū)崇文路1號啟瑞廣場主樓2201南通市司法局立法處（郵政編碼：226007），并請在信封上注明“《南通市農村自建房管理條例（草案）》（征求意見稿）征求意見”字樣。

三、電子郵箱：lfc.sfj@nantong.gov.cn。

四、電話/傳真：（0513）59001593。

南通市司法局

2023年7月3日

南通市農村自建房管理條例（草案）

（征求意見稿）

目錄

第一章  總則

第二章  規(guī)劃和用地

第三章  申請和審批

第四章  建設和管理

第五章  經營性自建房管理

第六章  法律責任

第七章  附則

第一章  總則

第一條【目的和依據】為了加強農村自建房管理，促進宅基地節(jié)約集約利用，保護農村村民合法權益，助力鄉(xiāng)村振興，根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍以外的農村集體建設用地上，農村村民翻建、改（擴）建和新建房屋及其監(jiān)督管理，適用本條例。本條例所稱農村村民（以下簡稱村民），是指具有農村集體經濟組織成員資格的人員。

第三條【基本原則】村民實施建房活動，應當遵循規(guī)劃先行、先批后建、一戶一宅、便民利民的原則，體現(xiàn)歷史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風貌。

第四條【政府職責】市、縣級人民政府應當加強對自建房管理工作的組織領導，建立健全部門職責分工協(xié)調機制，提高自建房建設管理工作的科學化、規(guī)范化、信息化水平。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負責自建房的管理、監(jiān)督和審批等工作，縣級人民政府有關主管部門根據實際情況，可以委托鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處行使自建房建設有關行政審批和綜合執(zhí)法。

農村集體經濟組織或者村民委員會（以下簡稱村級組織）協(xié)助各級人民政府及有關部門做好自建房管理工作。

第五條【職責分工】農業(yè)農村主管部門負責農村宅基地改革和管理，指導宅基地分配、使用、流轉以及閑置宅基地、閑置農房盤活利用等有關工作。

自然資源和規(guī)劃主管部門負責國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）、農用地轉用審批和不動產登記等有關工作。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責自建房建設指導、質量安全監(jiān)督管理和經營性自建房管理等有關工作。

行政審批、財政、交通運輸、水利、民政、生態(tài)環(huán)境、應急管理、消防救援機構、鄉(xiāng)村振興、文化廣電和旅游等有關部門和單位按照各自職責，做好農村自建房管理相關工作。

第六條【宣傳教育、投訴舉報】市、縣級人民政府及有關部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和村級組織應當組織開展農村宅基地和自建房政策法規(guī)的宣傳教育。

縣級人民政府及有關部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立村民違法建設舉報制度，及時受理和調查處理舉報線索。

第二章  規(guī)劃和用地

第七條【鎮(zhèn)村布局規(guī)劃】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當優(yōu)化鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，合理確定村莊分類、布局，統(tǒng)籌各類基礎設施和公共服務設施配置，引導村民向規(guī)劃發(fā)展村莊有序集聚，積極推進農村建設用地減量化。

第八條【村莊規(guī)劃】縣級自然資源和規(guī)劃主管部門、農業(yè)農村主管部門應當指導鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織科學編制村莊規(guī)劃，科學劃定宅基地范圍。

村莊規(guī)劃應當從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮村民生產、生活需求，尊重村民意愿，體現(xiàn)農村特色，注重保護和傳承傳統(tǒng)文化。經批準的村莊規(guī)劃應當予以公布。

自建房建設選址應當符合村莊規(guī)劃。

第九條【規(guī)劃發(fā)展村莊】規(guī)劃發(fā)展村莊內新建自建房應當符合下列要求：

（一）建筑層數(shù)不超過3層；

（二）建筑檐口高度不超過10米。

第十條【搬遷撤并類村莊】搬遷撤并類村莊應當劃入村莊建設控制區(qū)進行管理，禁止翻建、改（擴）建和新建自建房活動。

第十一條【其它一般村莊】其它一般村莊原則上不再審批新增宅基地，村民可以到規(guī)劃發(fā)展村莊內申請新增宅基地。

村民不愿意去規(guī)劃發(fā)展村莊的，可以按縣（市、區(qū)）規(guī)定標準申請原地翻建，但不得超過原宅基地面積。原房屋為一層或者兩層的，不得超過原高度或者原層數(shù)。原房屋三層以上的，翻建房屋高度不得超過兩層。

村民人口增加、具備分戶條件且愿意去規(guī)劃發(fā)展村莊，但規(guī)劃發(fā)展村莊沒有宅基地指標或者有宅基地指標但屬于洼地、河塘等不適宜建房地貌的，在處理好近鄰關系的基礎上，可以突破原建筑層數(shù)原址建房或者利用閑置宅基地建房，但不得超過兩層。

第十二條【保障合理用地需求】縣級農業(yè)農村主管部門依照職責會同縣級自然資源和規(guī)劃主管部門組織鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開展村民宅基地需求調查，向縣級人民政府提出新增宅基地指標需求，并報送上級農業(yè)農村主管部門及自然資源和規(guī)劃主管部門。省級人民政府審核和省級自然資源和規(guī)劃主管部門審批后，在年度土地利用計劃中單列安排，原則上不低于新增建設用地計劃指標的5%，專項保障村民住宅建設用地，年底實報實銷。當年保障不足的，下一年度優(yōu)先保障。

縣級農業(yè)農村主管部門依照職責協(xié)助自然資源和規(guī)劃主管部門落實宅基地指標，保障村民建房合理用地需求。

第十三條【自建房用地】村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地面積按照省規(guī)定的標準執(zhí)行：

（一）城市郊區(qū)和人均耕地不滿十五分之一公頃（一畝）的縣（市、區(qū)），每戶宅基地不得超過一百三十五平方米；

（二）人均耕地在十五分之一公頃（一畝）以上的縣（市、區(qū)），每戶宅基地不得超過二百平方米。

不同地區(qū)宅基地面積的標準，市、縣級人民政府可以在前款規(guī)定的限額內，結合村民實際居住需求作出具體規(guī)定。

自建房建設應當充分利用原有宅基地和村內空閑地，不得占用永久基本農田，嚴格控制占用農用地特別是耕地，確需占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。

第十四條【易地建房】村民易地建房的，應當在辦理新宅基地用地審批時承諾在新房竣工后拆除原房屋并退還原宅基地。

第十五條【禁止建設區(qū)域】禁止在下列區(qū)域建設自建房：

（一）永久基本農田區(qū)域；

（二）飲用水水源一級保護區(qū)；

（三）歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍；

（四）風景名勝區(qū)核心景區(qū)；

（五）公路建筑控制區(qū)和鐵路建筑限界范圍；

（六）地面塌陷、地裂縫、滑坡等地質災害隱患區(qū)；

（七）地下電纜、光纜通道保護范圍；

（八）河道、水利工程管理范圍；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他區(qū)域。

第十六條【申請條件】符合下列條件之一的村民需要翻建、改（擴）建和新建自建房的，可以以戶為單位（以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）申請宅基地：

（一）退出原有宅基地需要在規(guī)劃發(fā)展村莊異地建房的村民；

（二）因子女結婚等原因符合分戶條件，現(xiàn)有宅基地無法滿足分戶居住需求的；

（三）原有自建房因自然災害、政策性搬遷、政府規(guī)劃實施等原因需要選址重建的；

（四）其他依法可以重新申請宅基地的。

第十七條【不予批準】有下列情形之一的，宅基地申請不予批準：

（一）不符合“一戶一宅”規(guī)定的；

（二）不符合村莊規(guī)劃的；

（三）已列入土地征收范圍的；

（四）屬于依法劃定的需要禁止、控制建設范圍的；

（五）原有宅基地未承諾退出，申請新建的；

（六）有轉讓、出租、贈與宅基地和宅基地上自建房行為的；

（七）不符合分戶條件，以分戶名義申請宅基地的；

（八）雖符合分戶條件，但現(xiàn)有宅基地面積或者住房面積已經達到分戶后標準的；

（九）離婚一方自愿放棄法定應得宅基地和自建房權利，再申請的；

（十）自愿退出原有宅基地和自建房，再申請的；

（十一）已實施搬遷安置，再申請的；

（十二）現(xiàn)有土地資源無法滿足分配需求的；

（十三）法律法規(guī)規(guī)定的其他不予批準的情形。

第十八條【宅基地及其房屋出租】宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人應依照相關法律法規(guī)訂立租賃合同，明確雙方的權利義務，約定租賃期限、用途、租金及其支付方式等內容。租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

出租人應當將宅基地出租情況向宅基地所有權人報備。

第十九條【盤活利用】鼓勵村級組織和村民通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，盤活利用合法取得、權屬清晰的閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展農家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。

第二十條【退出宅基地】允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地。禁止以退出宅基地作為村民進城落戶的條件。

第三章  申請和審批

第二十一條【審批和許可】自建房建設應當依法辦理宅基地用地審批和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可。村民住宅用地，由鎮(zhèn)人民政府審核批準；鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可，縣級人民政府有關主管部門應當統(tǒng)一委托鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審批。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當簡化審批流程，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯(lián)動運行的宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，實行一次申請、限期辦結，到場實施申請審查、批準后放線批放、建成后核查驗收工作。

第二十二條【申請材料】符合建房申請條件的村民，以戶為單位向村級組織提出書面申請，并提供下列材料：

（一）農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；

（二）農村宅基地使用承諾書；

（三）申請人身份證和家庭戶口簿復印件；

（四）縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推薦的通用圖紙，或者具備資質的設計單位設計或經其審核的施工圖紙。

（五）法律法規(guī)、規(guī)章、政策等規(guī)定的其他材料。

第二十三條【審批程序】村民申請自建房建設應當按下列程序辦理審批手續(xù)：

（一）村民向所在地村級組織提交申請。經村級組織開會討論，符合建房條件的，由村級組織負責張榜公示，公示期不少于十日。同意到規(guī)劃發(fā)展村莊建設的，按當?shù)貥藴蔬x擇新宅基地，再履行前述程序。公示期間無異議的，經村級組織簽署意見后報鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

（二）鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當自收到村民申請建房相關材料之日起五個工作日內組織現(xiàn)場核查，具體可由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定牽頭部門會同相關部門開展現(xiàn)場查驗、資料審核，提出審核意見，報鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

（三）符合批準條件的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在規(guī)定期限內依法核發(fā)農村宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；不符合審批條件的，應當在三個工作日內書面說明理由。涉及農用地轉用或者占用林地的，依法辦理審批手續(xù)。

第二十四條【遵守審批標準】村民建房應當嚴格按照批準面積和建房標準，禁止未批先建、超面積占用宅基地。建房基底面積與宅基地面積比例適當，院落空間能夠滿足日常生活需要。

現(xiàn)有宅基地超過標準的，申請翻建、改（擴）建和新建自建房時，須按標準核減。

第二十五條【開工期限】經批準建房的村民，自申請批準之日起，應當在一年內開工建設。需要延期的，應當在期限屆滿三十日前向發(fā)證機關提出延期申請，延長期限不得超過六個月。逾期未開工建設且未辦理延期手續(xù)或者申請延期未獲批準的，農村宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證自行失效。

第二十六條【結果告知】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當將村民建房的審批結果及時告知所在的村級組織。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處通過網站或張榜等形式公布（時間不少于七天）審批結果，接受群眾監(jiān)督。

第二十七條【存檔備案】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并及時將審批情況報市、縣級農業(yè)農村主管部門、自然資源和規(guī)劃主管部門備案。

第四章  建設和管理

第二十八條【劃定范圍】村民住宅建設開工前，應當向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請現(xiàn)場劃定宅基地用地范圍。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當會同農村集體經濟組織到現(xiàn)場進行建筑放樣和實地丈量，確認建房位置四至、邊界和規(guī)劃設計層數(shù)、高度、風貌等，明確建設期限，并填寫開工查驗表。未經放樣、驗線的，不得開工建設。

村民應當嚴格按照農村宅基地批準書、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和施工圖紙的要求進行施工。

第二十九條【放樣公示】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處需將放樣情況進行公示。公示牌應放置在建筑立面視線可及范圍內，時間自施工開始之日至竣工驗收之日。公示牌內容包括建房戶主姓名、占地面積、建筑面積、層數(shù)、施工企業(yè)名稱或者農村建筑工匠姓名、監(jiān)督電話等。

第三十條【施工圖紙】村民應當使用縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推薦的通用圖紙，或者使用具備工程設計資質的單位設計或經其審核的施工圖紙?？h級住房和城鄉(xiāng)建設部門對修改通用圖紙?zhí)峁┘夹g咨詢。

施工圖紙應當符合相應技術規(guī)范、設計標準以及鄉(xiāng)村風貌導則。

第三十一條【施工隊伍】鼓勵村民從縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門培訓考試合格的人員中選擇農村建筑工匠或者有資質的施工單位施工。

第三十二條【未取得審批】供水、供電等單位應當為取得農村宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的建房村民辦理供電、供水等接入手續(xù)。

第三十三條【質量安全責任】村民應當與施工企業(yè)或者農村建筑工匠簽訂施工合同，明確雙方權利和義務。

村民對自建房質量安全負總責，承擔建設主體責任。自建房設計、施工、材料供應單位或者個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。

第三十四條【保險】村民和施工企業(yè)或者農村建筑工匠應當共同做好施工現(xiàn)場安全防范工作，防止發(fā)生人員傷亡事故。鼓勵村民和施工企業(yè)或者農村建筑工匠為施工人員購買意外傷害險等商業(yè)保險。

第三十五條【質量安全監(jiān)督】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立自建房建設、質量和安全監(jiān)督、巡查制度，也可以委托符合條件的第三方質量安全管理機構協(xié)助開展自建房質量和安全監(jiān)督、巡查。

村級組織發(fā)現(xiàn)宅基地和自建房建設的各類違法違規(guī)行為的，應予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處匯報，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依法處置。

村民和施工企業(yè)或者農村建筑工匠應當配合鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依法開展監(jiān)督、巡查。

第三十六條【竣工驗收】自建房竣工后，村民應當通知鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進行竣工驗收。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在接到申請后的十五日內按規(guī)定進行現(xiàn)場驗收。

經驗收合格的，建房村民應當將建房資料在十五日內報村級組織，由村級組織統(tǒng)一報鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處存檔。

第三十七條【確權登記】對依法取得宅基地并通過建房竣工驗收的自建房，村民可以申請不動產登記。

第三十八條【技能培訓】縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當對農村建筑工匠免費提供專業(yè)技能、安全知識等培訓。

第三十九條【鼓勵引導】鼓勵村民自建房建設采用新型建造技術和綠色建材，引導村民建設功能現(xiàn)代、結構安全、經濟適用、與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調的宜居自建房。

第四十條【政府補助】縣級人民政府對農村低收入群體可以設立用于支持開展自建房遷建、危房翻建的補助資金，推進村莊集約集聚建設，保障農村低收入群體的基本住房安全。

第四十一條【資料歸檔】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當將自建房建設從申請到竣工驗收全過程管理資料及時歸檔，建立一戶一檔。

第五章  經營性自建房管理

第四十二條【共治共管】縣級人民政府應當加強對自建房用作經營場所的管理，建立住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃、農業(yè)農村、市場監(jiān)管、公安、應急管理、消防救援機構、行政審批等多部門共同參與，鎮(zhèn)村聯(lián)動配合，社會共治的預警、監(jiān)管工作機制。

第四十三條【安全鑒定】自建房轉為經營用途的，產權人或者使用人在辦理相關經營許可、開展經營活動前，應當依法依規(guī)取得房屋安全鑒定合格證明。

第四十四條【申報承諾】產權人申請將自建房用作經營場所的，應當對該經營場所符合國家有關規(guī)定提出書面承諾，在方位示意圖中標明經營區(qū)域和面積等經營場所信息，對承諾的真實性、合法性、完整性負責，承擔經營場所安全主體責任。

第四十五條【改擴建管理】自建房用作經營場所的，應當符合現(xiàn)行消防安全技術標準，不得改變承重結構和降低抗震條件。對于確需改變承重結構或者消防、抗震條件的房屋，應當委托具有相應資質等級的單位進行設計施工，確保改造后符合安全標準。

第四十六條【禁止性行為】未通過竣工驗收的自建房不得用于經營活動。禁止將違章建筑、不符合安全性能要求的房屋用于經營活動。

第四十七條【日常巡查】鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在日常巡查中發(fā)現(xiàn)經營性自建房存在一般安全隱患的，應當指導房屋產權人或者使用人修繕；存在重大安全隱患的，應當及時制止經營活動，并報縣級相關行業(yè)主管部門和縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門。

第六章  法律責任

第四十八條【村民非法占地建房法律責任】村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由所在地縣級農業(yè)農村主管部門或者其委托的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責令退還非法占用的土地，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施；逾期不拆除的，依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔。

超過省規(guī)定的標準多占的土地，按非法占用土地處理。

第四十九條【違反規(guī)劃法律責任】村民未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第五十條【違反經營性自建房管理法律責任】違反本條例第四十三條、第四十六條規(guī)定，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上一萬元以下罰款。

第五十一條【未退出原宅基地法律責任】村民易地建房后，未在承諾期限內拆除原有建筑物，未退出原宅基地，違反一戶一宅要求的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責令限期拆除原有建筑物。

第五十二條【管理部門法律責任】有關行政主管部門及其工作人員在村民自建房建設管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第五十三條【法律責任】違反本條例規(guī)定的行為，有關法律、行政法規(guī)已有法律規(guī)定的，從其規(guī)定。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條【集中執(zhí)法】本條例規(guī)定的行政執(zhí)法事項，按照相對集中行政許可權、行政處罰權的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第七章  附則

第五十五條【施行日期】本條例自 年 月 日起施行。