通政辦規(guī)〔2024〕1號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各直屬園區(qū)管委會，市有關(guān)部門和單位：

《南通市區(qū)住宅品質(zhì)改善提升指導(dǎo)意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。

南通市人民政府辦公室

2024年3月23日

關(guān)于推動南通市區(qū)住宅品質(zhì)改善提升的指導(dǎo)意見

為優(yōu)化城市住房供應(yīng)體系，有效提升住房品質(zhì)，更好滿足人民群眾改善性住房需求，現(xiàn)就推進(jìn)南通市區(qū)住宅品質(zhì)改善提升提出如下指導(dǎo)意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，準(zhǔn)確把握住房發(fā)展從總量短缺轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供給不足、從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的發(fā)展趨勢，深刻理解新發(fā)展階段全市住房品質(zhì)建設(shè)新特征，著力打造綠色、健康、智慧的住宅產(chǎn)品，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）基本原則

1．堅(jiān)持以人為本、全齡友好。突出設(shè)計(jì)與需求無縫對接，建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部環(huán)境與人的全時空、全齡段友好，突出品質(zhì)提升，提供更優(yōu)良的居住生活環(huán)境和更完善的管理服務(wù)，推動從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變。

2．堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)。綜合運(yùn)用規(guī)劃管理、行政審批、金融支持等措施，加強(qiáng)政策正向激勵，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動建設(shè)改善型住宅，推動形成有利于住宅品質(zhì)改善提升的市場環(huán)境。

3．堅(jiān)持試點(diǎn)先行、穩(wěn)步推進(jìn)。改善型住宅建設(shè)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾要求相匹配，各地可選取一定數(shù)量的項(xiàng)目開展試點(diǎn)，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)住宅品質(zhì)改善提升。

二、建設(shè)要點(diǎn)

改善型住宅建設(shè)應(yīng)以滿足人民群眾日益增長的美好生活需要為出發(fā)點(diǎn)，符合低碳綠色理念和高質(zhì)量發(fā)展要求，具備空間舒適宜居、質(zhì)量優(yōu)良可靠、功能完備友好、設(shè)施綠色智能、服務(wù)精細(xì)周到等特征，是人民群眾普遍認(rèn)可的“好房子”“好小區(qū)”。

（一）空間舒適宜居

基于項(xiàng)目地理位置、地域特點(diǎn)及資源要素等進(jìn)行全壽命周期綜合策劃。探索靈活性、適變性的住宅套型設(shè)計(jì)，大小戶型搭配合理，滿足不同年齡段人群的居住需求?？臻g尺度適度加大，層高不低于3.1m。住宅隔聲設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高。優(yōu)化入戶動線，宜設(shè)置雙門廳、下沉庭院、風(fēng)雨連廊等開放交流空間，電梯應(yīng)直達(dá)地下車庫。適度增加住宅室內(nèi)外高差，提升首層及地下室防潮、通風(fēng)、采光等效果。

小區(qū)綠地率應(yīng)在滿足規(guī)劃條件規(guī)定的基礎(chǔ)上提高不少于3%，集中綠地率不低于10%，喬、灌、草搭配合理、錯落有致，符合“園林式居住區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。因地制宜實(shí)施屋頂綠化、空中花園、墻面垂直綠化，形成多層次、立體化的綠化景觀效果。

（二）質(zhì)量優(yōu)良可靠

樹立質(zhì)量至上、精益建造理念，實(shí)施全過程信息化管理及質(zhì)量信息公示。增加部分主材檢測參數(shù)，適當(dāng)提高主材及實(shí)體結(jié)構(gòu)檢測頻次。提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化施工工藝，不斷提升滲漏、裂縫、空鼓等常見質(zhì)量問題的防治效果。

建筑立面原則上采用石材、金屬板、保溫一體板等富有質(zhì)感的材料，統(tǒng)一封閉陽臺。建筑外窗采用知名品牌一體化系統(tǒng)窗。室內(nèi)給水管應(yīng)采用不銹鋼或更優(yōu)材質(zhì)管材。裝飾裝修方案滿足多元化成品房裝修需求，可根據(jù)項(xiàng)目定位和住戶需求分級配置，實(shí)現(xiàn)按需設(shè)計(jì)、按需組項(xiàng)、按需下單。

積極組織“工地開放日”活動，充分聽取購房戶對房屋和公共部位建設(shè)質(zhì)量的意見和建議。邀請購房戶代表參與分戶驗(yàn)收，實(shí)行“一房一驗(yàn)”，探索采用可視化驗(yàn)收方式。推廣BIM（建筑信息模型）版住宅使用說明書，向購房戶提供房屋相關(guān)數(shù)字資料。

實(shí)施全生命周期質(zhì)量跟蹤管理，按照“一樓一檔”要求，建立“住宅健康卡”，記錄住宅從竣工之日起全生命周期使用、體檢、維護(hù)、改造等信息。推行房屋定期體檢和質(zhì)量保險制度，提供5年質(zhì)量潛在缺陷保險、25年安全體檢巡檢服務(wù)。

（三）功能完備友好

以居民需求為導(dǎo)向，結(jié)合完整社區(qū)和5分鐘生活圈建設(shè)要求，建立類型多樣、設(shè)施齊全的兒童友好開敞空間，配建居家養(yǎng)老服務(wù)用房面積每百戶不少于40㎡且每處不少于600㎡，提升適老適幼、無障礙建設(shè)水平。

科學(xué)布置功能場地，結(jié)合綠地、景觀小品設(shè)置健身步道、全齡活動場地及各類休閑設(shè)施。在滿足規(guī)劃條件基礎(chǔ)上，合理增設(shè)會客廳、游泳池、圖書室、健身房、助餐食堂、便利店等服務(wù)設(shè)施，科學(xué)布局充電樁、智能快遞柜、垃圾分類收集點(diǎn)等配套設(shè)施，提升住區(qū)服務(wù)品質(zhì)。

提高機(jī)動車位數(shù)量和面積，原則上戶均不少于2個車位或車庫（有條件的車位配建指標(biāo)可超過2.0個/100㎡），并提供不少于規(guī)劃配建要求2%的訪客停車車位?？茖W(xué)規(guī)劃、建設(shè)電動自行車停放充電區(qū)域，規(guī)范配置一定比例的充電設(shè)施，加強(qiáng)停放充電場所日常管理。因地制宜推進(jìn)共享單車進(jìn)小區(qū)等租賃服務(wù)。

充分利用社區(qū)綜合配套資源，并結(jié)合城市更新、完整社區(qū)、社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工作，優(yōu)化小區(qū)配套功能?？茖W(xué)編織公交微循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，探索公交車招手即停、定制、“點(diǎn)對點(diǎn)”等運(yùn)營模式，提升公共交通便捷性，暢通出行“最后一百米”。

提升住宅消防安全性能，在屋頂、陽（露）臺、樓梯、廊道等部位，必須合理設(shè)置逃生通道和避難空間。設(shè)置小區(qū)微型消防站，提升初期火災(zāi)撲救能力。開辟消防安全宣傳專欄，通過電子屏、橫幅、電梯顯示屏等形式，常態(tài)化普及消防安全知識。

（四）設(shè)施綠色智能

改善型住宅應(yīng)堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，推廣綠色建造方式，達(dá)到二星級以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵率先執(zhí)行超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)。廣泛使用健康、環(huán)保、綠色的新型建材，通過綠色建材認(rèn)證的材料和部品應(yīng)用比例不低于70%。

鼓勵提供“恒溫、恒濕、恒氧”居家環(huán)境，推廣使用自然采光、通風(fēng)、節(jié)能、節(jié)水等適宜配套技術(shù)產(chǎn)品，配備非接觸式門禁系統(tǒng)、帶除霾和熱量回收功能的新風(fēng)系統(tǒng)、全屋水凈化系統(tǒng)等提升居住體驗(yàn)的設(shè)施設(shè)備。統(tǒng)一安裝使用燃?xì)庑孤┌踩Ｗo(hù)裝置，相關(guān)費(fèi)用列入開發(fā)費(fèi)用。

鼓勵采用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，滿足安全、娛樂、能源、健康等智慧宜居需求。鼓勵打造智慧服務(wù)平臺，構(gòu)建“平臺+產(chǎn)品+場景”的服務(wù)模式，提供智能安防、照明、環(huán)境監(jiān)測、停車、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施及功能。

（五）服務(wù)精細(xì)周到

研究制定與住宅品質(zhì)改善提升相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)搭建一站式服務(wù)平臺，配備相應(yīng)運(yùn)維管理人員，為業(yè)主提供出行服務(wù)、安全服務(wù)、飲食服務(wù)、健康服務(wù)等多元化服務(wù)產(chǎn)品。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)內(nèi)容，積極參與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)等居民服務(wù)業(yè)態(tài)。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新“物聯(lián)網(wǎng)+維?！狈?wù)模式，構(gòu)建多維度一體化物業(yè)服務(wù)體系，為住戶提供室內(nèi)設(shè)施專業(yè)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

三、支持政策

（一）在執(zhí)行我市現(xiàn)行規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定實(shí)施細(xì)則基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化計(jì)容政策：多層（4—6層）復(fù)式住宅設(shè)置的露臺、退臺等，與本層陽臺的累計(jì)水平投影面積不大于本層建筑面積（不含陽臺）20%的，露臺、退臺面積不計(jì)入容積率。飄窗凈寬超過所屬房間開間2/3的，飄窗面積不計(jì)入容積率。小區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的電動自行車集中存放和充電場所、機(jī)動車庫出入口頂棚、地面獨(dú)立設(shè)置的智能快遞柜、配電房（開關(guān)間）、水泵房、門衛(wèi)室、生活垃圾收集站、裝配式可移動生活垃圾分類投放點(diǎn)、裝配式可移動建筑（大件）垃圾收集點(diǎn)的面積不計(jì)入容積率。單元式住宅挑高門廳（大堂）層高超過規(guī)定的，超過部分不折算虛擬容積率。小高層（7—11層）復(fù)式住宅按要求局部挑空的，挑空部分按實(shí)際面積計(jì)入容積率。

（二）已出讓未建設(shè)住宅用地，經(jīng)市政府認(rèn)定為規(guī)劃建設(shè)改善型住宅用地的，在符合詳細(xì)規(guī)劃和出讓合同約定前提下，允許按照改善型住宅規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，并依法依規(guī)辦理規(guī)劃許可變更等相關(guān)手續(xù)；符合公共利益確需變更規(guī)劃條件的，土地使用權(quán)人可向自然資源和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)市政府認(rèn)定并依法批準(zhǔn)后，按規(guī)定簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。

（三）允許在符合詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容、高度分區(qū)且對周邊地區(qū)及居民無不利影響的前提下，因提高住宅建筑層高確需突破詳細(xì)規(guī)劃建筑高度上限10%以內(nèi)的，可納入詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)修正情形，按確需變更規(guī)劃條件流程辦理相關(guān)手續(xù)并審定工程設(shè)計(jì)方案。

（四）供地時可采用“出讓合同+投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”模式，約定由競得人按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和時序要求投資建設(shè)相鄰地塊上社區(qū)中心、幼兒園、中小學(xué)等公共服務(wù)配套設(shè)施，建成竣工驗(yàn)收后移交；建設(shè)相應(yīng)公共服務(wù)配套設(shè)施的相鄰地塊，在住宅地塊競買成交后依法依規(guī)辦理供地手續(xù)，符合劃撥用地目錄的可以劃撥或直接辦理協(xié)議出讓。

（五）開展不動產(chǎn)登記全程幫辦服務(wù)，在風(fēng)險防控機(jī)制健全、符合條件的前提下，實(shí)行住宅用地“拿地即發(fā)證”。探索為住宅開發(fā)企業(yè)在土地帶押狀態(tài)下辦理抵押權(quán)變更登記、房地首次登記。推行現(xiàn)房首次轉(zhuǎn)移登記“帶押過戶”，為業(yè)主提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。

（六）項(xiàng)目在預(yù)售資金監(jiān)管方面享受差別化監(jiān)管政策，可結(jié)合住宅開發(fā)企業(yè)信用等級、經(jīng)營情況、抵押登記情況等調(diào)整監(jiān)管額度和撥付節(jié)點(diǎn)。

（七）推動銀企信息溝通，暢通項(xiàng)目建設(shè)資金對接渠道，逐步建立改善型住宅項(xiàng)目信息庫。依托房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先對符合條件的改善型住宅項(xiàng)目加大信貸支持力度、降低融資成本。

（八）在滿足規(guī)劃條件基礎(chǔ)上提高綠地率的，新增部分可通過立體綠化等方式納入核算，具體折算標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

（九）允許銷售用房先行驗(yàn)收，支持住宅主體結(jié)構(gòu)與成品房裝修分階段驗(yàn)收。優(yōu)先推薦改善型住宅項(xiàng)目參評省市優(yōu)秀勘察設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)工程等獎項(xiàng)。

（十）購房戶使用公積金貸款購買改善型住宅的，貸款額度可上調(diào)20%。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，市自然資源和規(guī)劃、行政審批等部門共同參與的住宅品質(zhì)改善提升工作專班，對住宅開發(fā)企業(yè)申報的改善型住宅項(xiàng)目進(jìn)行審查評估。行政審批部門在工程設(shè)計(jì)方案審查中探索技術(shù)審查與行政審批相分離，優(yōu)化規(guī)劃許可辦理流程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)牽頭制定改善型住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則、評價細(xì)則，定期對改善型住宅物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評價。

（二）選優(yōu)配強(qiáng)隊(duì)伍。鼓勵列入我市“白名單”的住宅開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)改善型住宅，開發(fā)企業(yè)應(yīng)配備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員。鼓勵采用設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、工程總承包、全過程咨詢、建筑師負(fù)責(zé)制、評定分離等模式，優(yōu)先選擇有信用、有能力、有實(shí)力的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組織項(xiàng)目推進(jìn)，保障改善型住宅高質(zhì)量建設(shè)。

（三）落實(shí)主體責(zé)任。住宅開發(fā)企業(yè)積極推廣“四新”技術(shù)應(yīng)用，強(qiáng)化建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修、景觀等專業(yè)一體化協(xié)同設(shè)計(jì)，提高消防本質(zhì)安全水平，推動BIM技術(shù)在設(shè)計(jì)、施工、交付、運(yùn)維階段的貫通應(yīng)用。加強(qiáng)改善型住宅造價管控，推動建立造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫及造價指標(biāo)分析表。加強(qiáng)裝飾裝修工程質(zhì)量控制?？⒐を?yàn)收時，各參建單位應(yīng)針對改善型住宅形成相應(yīng)的驗(yàn)收意見。改善型住宅應(yīng)按相關(guān)規(guī)定優(yōu)先采用聯(lián)合驗(yàn)收方式驗(yàn)收。

（四）加大宣傳引導(dǎo)。積極組織開展專題研討與公益培訓(xùn)，提升全行業(yè)住宅品質(zhì)意識、創(chuàng)新能力。開展業(yè)內(nèi)交流、優(yōu)秀案例評選，引導(dǎo)住宅開發(fā)企業(yè)積極參與改善型住宅開發(fā)建設(shè)。準(zhǔn)確把握改善型住宅內(nèi)涵，引導(dǎo)公眾參與住宅品質(zhì)提升工作，提高全社會認(rèn)知度、關(guān)注度。

本指導(dǎo)意見自2024年4月24日起施行，有效期至2028年12月31日。各縣（市）可參照執(zhí)行。