通政發(fā)〔2016〕40號   2016年5月14日

各縣（市）、區(qū)人民政府，市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會，通州灣示范區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　現(xiàn)將《南通市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

南通市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存實施方案

　　根據(jù)中央、省決策部署和市委、市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見，為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，全面落實“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務(wù)，進一步做好我市房地產(chǎn)去庫存工作，提高供給效率，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)制定如下實施方案。

　　一、總體要求

　　以加快城鎮(zhèn)化進程、深化住房制度改革為牽引，全面落實《省政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見》（蘇政發(fā)〔2016〕47號），落實地方政府主體責(zé)任，加強土地管控，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，因地施策，多措并舉，加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實施精準去庫存、聯(lián)動去庫存和轉(zhuǎn)型去庫存，統(tǒng)籌做好商品房去庫存工作，提振房地產(chǎn)市場信心和消費預(yù)期，防范市場風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　二、工作目標

　　到2016年底，全市普通商品住宅庫存去化周期力爭控制在18個月以內(nèi)。以縣（市）為單位去化周期力爭控制在18個月以內(nèi)，市區(qū)去化周期原則上控制在15個月以內(nèi)，普通商品房庫存規(guī)模明顯下降。

　　到2018年底，全市普通商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個月以內(nèi)。以縣（市）為單位去化周期力爭控制在16個月以內(nèi)，市區(qū)去化周期原則上控制在12個月以內(nèi)。

　　到2020年底，全市購租并舉的住房體系基本建立，市場供求關(guān)系基本平衡，普通商品住宅去化周期保持在合理區(qū)間，非住宅類商品房庫存有效化解。

　　三、重點舉措

　?。ㄒ唬╅_放“新市民”戶籍制度，鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房。落實《市政府關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》（通政發(fā)〔2015〕76號），到2020年，實現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化全覆蓋的常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小到5個百分點。通過戶籍改革，把有能力在市區(qū)和城鎮(zhèn)就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口作為購房的重要群體。進一步簡化購房落戶手續(xù)，給予農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等新市民平等享受就業(yè)、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)，有效釋放其購房需求；對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購買住房的，教育部門按照招生入學(xué)政策安排其子女就讀。鼓勵各開發(fā)企業(yè)對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房給予適當優(yōu)惠以消化存量商品房；鼓勵各商業(yè)銀行對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購買首套住房的，在符合國家政策的前提下，在首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優(yōu)惠。完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔機制，根據(jù)國家部署建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制。〔市公安局、發(fā)改委、財政局、教育局、人社局、國土局，人民銀行南通市中心支行、南通銀監(jiān)分局，各縣（市）區(qū)政府、管委會，以下均需各縣（市）區(qū)政府、管委會落實，不再列出〕

　?。ǘ┨岣摺耙司映鞘小苯ㄔO(shè)水平，有效釋放居民購房需求。按照國家和省對南通提出的“建設(shè)長三角北翼經(jīng)濟中心”的發(fā)展定位，合理布局優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源，加強城市外圍和片區(qū)之間公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，提高交通通達性和生活便利性，進一步豐滿城市框架，促進區(qū)域融合、產(chǎn)城融合，提升城市管理和物業(yè)管理水平，保障公共服務(wù)供給到位，更好地吸納人口集聚，促進商品房銷售。對城市老舊社區(qū)居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房購買商品住宅的，同城子女、父母通過換購商品住宅實現(xiàn)相鄰居住的，制定相應(yīng)的支持政策。（市規(guī)劃局、發(fā)改委、經(jīng)信委、國土局、建設(shè)局、交通局、房管局、教育局、衛(wèi)計委、民政局，南通地稅局）

　　（三）建立“購租并舉”住房制度，深化住房制度改革。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度。政府構(gòu)建住房租賃信息服務(wù)平臺，發(fā)布《住房租賃合同》（示范文本），加強租賃協(xié)議備案管理。發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的商品住房改售為租，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，增加租賃市場供應(yīng)；培育發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，符合條件的給予住房保障租賃補貼。（市房管局、發(fā)改委、財政局、國資委）

　?。ㄋ模┐龠M“三個通道”有效打通，推行棚改貨幣化安置。2016年完成2.59萬套棚改新開工任務(wù)。崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)在保證被征收、協(xié)議搬遷居民安置一套的基礎(chǔ)上，打通三個通道，即：打通安置房存量房源在區(qū)及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）之間的通道；打通安置房與限價房等保障性住房之間的通道；打通安置房與商品房之間的通道。被征收、協(xié)議搬遷居民選擇直接貨幣補償?shù)模蓞^(qū)政府（管委會）給予一定的獎勵；一年內(nèi)購買新建普通商品住房的，再適當給予購房補貼。各縣（市）、通州區(qū)也要結(jié)合本地實際，大力提高剩余安置指標回購在安置中的比重，提高貨幣補償在征收中的比重，推動多元化安置，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置，并出臺相應(yīng)獎勵措施，鼓勵棚戶區(qū)改造居民通過市場購買住房，加快消化庫存商品住房。今后，各縣（市）區(qū)應(yīng)根據(jù)需要從嚴控制安置房建設(shè)。2016年貨幣化安置比例原則上不低于50%，庫存較大地區(qū)要進一步提高貨幣化安置比例。加大對貨幣化安置比例較高棚改項目的金融支持，從嚴控制商品住房庫存較大地區(qū)的新建棚改安置住房項目貸款。（市房管局、規(guī)劃局、財政局、國土局）

　　（五）實施“補人頭”保障方式，推動住房保障貨幣化。今后原則上停建各類保障性住房。通過改“補磚頭”為“補人頭”的貨幣補貼方式，鼓勵保障對象在市場自行購買或承租住房，滿足其個性化居住需求。對空置時間較長的限價房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房等保障性住房，探索向養(yǎng)老、醫(yī)療等社會公益性事業(yè)轉(zhuǎn)型；同時，積極推進將其轉(zhuǎn)化為普通商品住房，以略低于市場價向新市民、新就業(yè)大學(xué)生、進城農(nóng)民工、各類人才等出售，滿足其首次置業(yè)需求。鼓勵各地通過優(yōu)先租賃老舊社區(qū)居民住房，用作公共租賃住房或鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校教師、衛(wèi)生院醫(yī)護人員的周轉(zhuǎn)宿舍。（市房管局、國資委、財政局、規(guī)劃局、國土局、衛(wèi)計委、民政局）

　?。┌l(fā)揮土地“閘門”調(diào)節(jié)作用，科學(xué)把握供應(yīng)節(jié)奏與規(guī)模。充分發(fā)揮土地“閘門”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要作用，建立并完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)模型，對經(jīng)營性用地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)進行全程跟蹤和統(tǒng)計分析，做好風(fēng)險排查預(yù)警，提高管理調(diào)控的精準度、及時性。根據(jù)城市化進程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚、市場供需情況和調(diào)控要求，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)供應(yīng)總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。加強對商業(yè)、辦公房地產(chǎn)調(diào)控，“十三五”期間，市區(qū)（含通州區(qū)）除新城區(qū)范圍以外原則上不再供應(yīng)商業(yè)綜合體用地，控制商業(yè)辦公規(guī)模，明確商業(yè)、辦公自持比例，各縣（市）也要結(jié)合本地實際，合理確定商辦用地供應(yīng)量。房產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建用地規(guī)模過大的地區(qū)，可根據(jù)實際研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)移方案，未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)辦公用地，經(jīng)批準，可按規(guī)定適當調(diào)整規(guī)劃用途等規(guī)劃條件，重新核定土地價款，但不得調(diào)整為居住用地。通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件等，引導(dǎo)未開發(fā)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、文化、科技、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。（市國土局、規(guī)劃局、發(fā)改委、財政局、房管局、商務(wù)局、民政局、文廣新局、體育局、科技局、旅游局、物價局）

　　（七）規(guī)范房地產(chǎn)金融服務(wù)，提高公積金支持力度。規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)金融服務(wù)，優(yōu)化貸款審批流程，縮短辦理周期，提升金融服務(wù)水平；按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策真正落實好，做到有收有放、適時調(diào)整。積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，對于居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例可降至20%；對購買改善性住房，根據(jù)客戶資信等狀況，給予一定的貸款利率優(yōu)惠，穩(wěn)妥有序消化商品房庫存。各銀行金融機構(gòu)在發(fā)放個人住房貸款時，要嚴格審查首付資金來源，對通過消費貸款或信用貸款等銀行融資，及通過房地產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的，一律不得發(fā)放個人住房貸款。著力做好公積金歸集擴面工作，全市公積金每年歸集總額不低于80億元，支持1.6萬戶以上的家庭購買住房，將更多的農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金繳存范圍；繼續(xù)開通公積金異地貸款業(yè)務(wù)；進一步簡化貸款審批材料和手續(xù)；首套、二套房公積金貸款最低首付款比例降低為20%；三口之家申請公積金最高可貸款額度為120萬元；降低職工住房公積金貸款成本，將原來由個人承擔的住房公積金貸款抵押登記費，改為由住房公積金管理中心承擔；通過資產(chǎn)打包、“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款、銀行貸款授信、資產(chǎn)證券化等方式，多渠道籌措資金，保證住房公積金充足的資金來源。（市金融辦、財政局、房管局、住房公積金管理中心，人民銀行南通市中心支行、南通銀監(jiān)分局）

　?。ò耍┘訌姟熬G色住房”開發(fā)建設(shè)，推進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。落實《市政府關(guān)于加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施意見》（通政發(fā)〔2015〕39號），鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，開發(fā)建設(shè)綠色、低碳、節(jié)能環(huán)保建筑，提升住房品質(zhì)。在崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)購買全裝修商品住宅的購房人，住房公積金貸款首付比例按政策允許范圍內(nèi)最低首付比例執(zhí)行，并給予購房者房款總額0.5%的補貼；各縣（市）、通州區(qū)可根據(jù)實際情況制定補貼標準。積極引進信譽好、實力強、知名度高的品牌開發(fā)企業(yè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量、防范市場風(fēng)險；鼓勵支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，形成集團化、規(guī)?；?jīng)營。對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過３年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)。加大對樓宇經(jīng)濟扶持力度，強化招商引資工作，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，促進商業(yè)辦公房地產(chǎn)消化庫存，繁榮地方經(jīng)濟。（市建設(shè)局、發(fā)改委、經(jīng)信委、規(guī)劃局、房管局、財政局、國土局、商務(wù)局）

　　四、組織保障

　?。ㄒ唬娀M織領(lǐng)導(dǎo)。各地、市各有關(guān)部門要高度重視房地產(chǎn)去庫存工作，將其作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險的一項重要任務(wù)，認真研究謀劃，強化整體部署，切實抓好落實。市城市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位，要全面加強市區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，準確把握走勢，及時化解風(fēng)險、抑制不合理需求，防止房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；各地要切實承擔轄區(qū)房地產(chǎn)市場去庫存的主體責(zé)任，對存量商品房情況開展全面調(diào)查，制定本地區(qū)去庫存實施方案，于2016年6月底前報送市城市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，并在以后每月底報送去庫存進展情況，年底報送年度任務(wù)完成情況。（市房管局、物價局）

　?。ǘ娀讲榭己?。市城市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要研究制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領(lǐng)導(dǎo)重視、措施得力、成效顯著的地區(qū)予以通報表彰獎勵；對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力、效果不明顯、未按計劃完成去庫存任務(wù)的縣（市）區(qū)，給予通報批評，必要時進行約談，并按有關(guān)規(guī)定予以追責(zé)。及時總結(jié)各地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的好做法，提煉形成可復(fù)制的經(jīng)驗，在全市面上推廣。（市房管局、國土局）

　　（三）強化市場監(jiān)管。加大對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中無照經(jīng)營、虛假廣告、霸王合同等違規(guī)行為的查處力度，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。加強商品房預(yù)銷售管理，推行商品房買賣合同在線簽訂和備案制度。尚未建立存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)系統(tǒng)的縣（市）區(qū)，要加快推進系統(tǒng)建設(shè)。完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，預(yù)防和化解市場風(fēng)險。按省部署組織開展涉房收費專項檢查，切實減輕企業(yè)成本和居民購房負擔。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價格行為合法、定價水平合理、明碼標價合規(guī)。大力推進房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。（市工商局、房管局、物價局、建設(shè)局）

　?。ㄋ模娀浾撘龑?dǎo)。各地、市各有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)市場的正面宣傳引導(dǎo)，充分發(fā)揮新聞媒體的作用，準確宣傳房地產(chǎn)去庫存政策，客觀報道房地產(chǎn)去庫存進展情況。對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息要及時予以澄清，大力營造有利于化解房地產(chǎn)庫存的良好氛圍。鼓勵各方面通過搭建商品房團購平臺、組織房交會等途徑，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略；鼓勵支持優(yōu)質(zhì)誠信房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。加強風(fēng)險排查，完善“屬地管理、政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、企業(yè)主體”的應(yīng)急處置機制，維護好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。（市政府新聞辦、房管局、建設(shè)局）