通政發(fā)〔2011〕71號  2011年10月23日

崇川區(qū)、港閘區(qū)人民政府，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市有關(guān)部門和單位：

　　為規(guī)范市區(qū)國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）的合法權(quán)益和城市建設(shè)的順利實施，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)〔2011〕91號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。

　　一、崇川區(qū)、港閘區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會受市政府委托，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。市政府負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)（不含通州區(qū)）投資規(guī)模大以及跨區(qū)域等建設(shè)活動涉及的房屋征收與補償工作，由市房屋征收部門協(xié)調(diào)推進(jìn)，項目所在區(qū)政府（管委會）組織實施。

　　市住房保障和房產(chǎn)管理局是市政府房屋征收部門，承擔(dān)由市政府作出征收決定的房屋征收與補償工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、征收實施單位的管理，組織對征收工作人員的培訓(xùn)，指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)房屋征收部門的房屋征收與補償工作。各區(qū)政府明確的房屋征收部門，承擔(dān)由區(qū)政府作出征收決定的房屋征收與補償工作。

　　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作，房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門負(fù)責(zé)對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為進(jìn)行監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

　　市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、物價、審計、監(jiān)察等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，密切配合，保障房屋征收與補償工作順利實施。

　　二、各區(qū)政府（管委會）應(yīng)當(dāng)從本轄區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實際出發(fā)，根據(jù)本轄區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃編制年度房屋征收計劃，并于當(dāng)年10月31日前將下一年度的房屋征收計劃送市房屋征收部門。市房屋征收部門匯總后，會同市發(fā)展改革等部門進(jìn)行審核，并報市政府批準(zhǔn)。

　　三、申請政府征收國有土地上房屋的單位，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門報送下列資料：1. 發(fā)展改革部門出具的建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的證明材料，其中保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項目還應(yīng)當(dāng)提供納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃的證明材料；2. 規(guī)劃部門出具的建設(shè)活動符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的證明材料及附圖；3. 國土部門出具的建設(shè)活動符合土地利用總體規(guī)劃的證明材料；4. 征收補償初步方案；5. 辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的征收補償費用資金證明或已落實的安置房費用證明；6. 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定需要提交的其他資料。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)自收到征收申請之日起5個工作日內(nèi)，書面通知國土、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、公安、工商等部門和單位，暫停辦理征收范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建房屋，改變房屋和土地性質(zhì)、用途，房屋析產(chǎn)、買賣、租賃和抵押，戶口遷入或分戶，新辦工商營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)，暫停辦理期限最長不得超過1年。同時對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果由房屋征收部門在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自調(diào)查結(jié)果公布之日起5日內(nèi)以書面形式向房屋征收部門提出。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起10個工作日內(nèi)予以核實，并書面答復(fù)被征收人。由區(qū)政府負(fù)責(zé)征收的項目，調(diào)查結(jié)果報市房屋征收部門備案。

　　房屋征收部門自調(diào)查登記、核實工作結(jié)束之日起15個工作日內(nèi)，擬定征收補償方案，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估并形成評估報告，一并報送本級政府；區(qū)政府負(fù)責(zé)征收的項目，同時報市房屋征收部門。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括房屋征收的目的和范圍、補償方式和補償方式選擇權(quán)、各類補償、安置房價格、補助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點及面積、搬遷費、臨時安置費或周轉(zhuǎn)用房、搬遷過渡方式及期限、簽約期限等內(nèi)容。房屋征收的補助和獎勵辦法，崇川區(qū)、港閘區(qū)由區(qū)政府制定并報市房屋征收部門備案，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由管委會提出報市政府批準(zhǔn)后實施。

　　四、市或區(qū)政府在收到房屋征收部門提交的征收補償方案和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告之日起10個工作日內(nèi)，組織相關(guān)部門和單位，對房屋征收補償方案和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告進(jìn)行論證，并在房屋征收范圍內(nèi)及政府門戶網(wǎng)站上公開征求意見，征求意見期限不少于30日。被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的，應(yīng)當(dāng)在征求意見期限內(nèi)提交書面意見，并附本人身份證明和房屋權(quán)屬證明。征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況，由市或區(qū)政府在房屋征收范圍內(nèi)及政府門戶網(wǎng)站上及時公布。

　　因舊城區(qū)改建需要征收房屋，50%以上的被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的，市或區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公眾代表和有關(guān)方面參加的聽證會。聽證會舉行的時間、地點、聽證事由等事項，應(yīng)當(dāng)在舉行聽證會的7日前在政府門戶網(wǎng)站及房屋征收范圍內(nèi)公布。

　　房屋征收決定作出前，市或區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、國土、城管等有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為未超批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)結(jié)合剩余使用年限，給予適當(dāng)補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

　　市或區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)論證、征求意見、聽證等情況，修改完善征收補償方案，依法及時作出征收決定。涉及被征收人數(shù)量在400戶（含）以上的房屋征收，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議集體討論決定。區(qū)政府負(fù)責(zé)征收的項目作出決定前，需經(jīng)市房屋征收部門組織市相關(guān)部門會商同意。市或區(qū)政府在房屋征收決定作出之日起5個工作日內(nèi)，將征收決定在房屋征收范圍內(nèi)及政府門戶網(wǎng)站上公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案，行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利，現(xiàn)場咨詢接待點、監(jiān)督舉報電話等事項。被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。房屋被依法征收的，其國有土地使用權(quán)同時收回。

　　五、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋補償費用專項帳戶，建立健全征收補償資金使用審批程序，做到征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?，市監(jiān)察、審計等部門要加強對資金使用情況的監(jiān)督，保證房屋征收工作順利進(jìn)行。房屋征收補償費用按照征收范圍內(nèi)被征收房屋的總建筑面積乘以被征收房屋所在地或周邊二手住房平均交易單價后確定，或者按照被征收范圍內(nèi)房屋采樣評估的價格確定。已支付用于購買、建設(shè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的費用，視同實際到賬費用。已落實的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋費用可以折價計入征收補償費用，折價金額按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的總建筑面積乘以二手住房平均交易單價后確定，或者按照評估價格確定，折價金額最多不得超過征收補償費用的60%。

　　六、房屋征收部門在房屋征收決定公告的同時，應(yīng)當(dāng)公開向社會發(fā)布征收評估信息，并按報名先后順序公布具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單。被征收人應(yīng)當(dāng)自房屋征收部門公布名單之日起5日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，為多數(shù)決定；不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定。通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的過程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機(jī)構(gòu)依法公證。

　　七、房屋征收決定作出后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第一款的規(guī)定，對被征收人給予補償。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》以及市有關(guān)部門制定的評估技術(shù)細(xì)則評估確定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市或區(qū)政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由評估被征收房屋價值的同一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段就近進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市或區(qū)政府提供改建地就近地段的房屋進(jìn)行安置。

　　被征收人僅有一處住房且可能獲得的貨幣補償金額低于征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)給予補償。征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)為45m2乘以所在區(qū)上一年度物價部門核定的經(jīng)濟(jì)適用房平均銷售價格。如被征收人不選擇貨幣補償?shù)模煞课菡魇詹块T提供建筑面積為45m2的限價房（多層）給予安置，如安置房大于45m2的，超出面積部分按照政府規(guī)定的價格結(jié)算。

　　如被征收人自愿選擇低價位商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其補償標(biāo)準(zhǔn)及程序按原規(guī)定執(zhí)行。

　　八、對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收人可以自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。對復(fù)核評估有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

　　九、征收按政府定價繳納房租的國有直管或單位自管公有住宅房屋（1998年12月1日前已租賃），房屋承租人在市區(qū)范圍內(nèi)無其他住房且未與被征收人就解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)對被征收人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人與承租人重新訂立租賃合同，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋依約由原房屋承租人承租；房屋承租人在市區(qū)范圍內(nèi)有其他住房的，被征收人有權(quán)選擇補償方式。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，被征收房屋的重置價格結(jié)合成新的部分補償給被征收人，其余補償給房屋承租人。征收按政府定價繳納房租的公有非住宅房屋（1998年12月1日前已租賃），按照被征收房屋評估市場價的30%對被征收人進(jìn)行補償，其余補償給承租人。

　　征收按市場協(xié)議租金承租的房屋，對被征收人進(jìn)行補償。因房屋征收導(dǎo)致租賃合同無法履行的，由租賃雙方按照租賃合同的約定或相關(guān)法律法規(guī)處理。

　　十、對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。房屋被征收前的效益的計算辦法，崇川區(qū)、港閘區(qū)由區(qū)政府制定并報市房屋征收部門備案，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由管委會提出報市政府批準(zhǔn)后實施。

　　被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)樯a(chǎn)、經(jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。被征收住宅房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)樯a(chǎn)、經(jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照適當(dāng)比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。營業(yè)年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%給予一次性補償；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%給予一次性補償；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%給予一次性補償。

　　十一、征收個人住宅，被征收人經(jīng)審核符合住房保障條件的，按有關(guān)規(guī)定優(yōu)先給予住房保障。

　　被征收人獲得征收補償后仍符合申請購買經(jīng)濟(jì)適用房或者申請廉租住房租賃補貼、租賃廉租住房、租賃公共租賃住房條件的，由市、區(qū)政府給予優(yōu)先保障。申請廉租住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協(xié)議并實際搬遷后的次月發(fā)放廉租住房租賃補貼。申請購買經(jīng)濟(jì)適用房、租賃廉租住房或者公共租賃住房的，其保障次序列同期申請的非被征收人之前。

　　十二、房屋征收決定作出后，由房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議由市房屋征收部門統(tǒng)一實行網(wǎng)上備案管理。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。由區(qū)政府負(fù)責(zé)征收的項目完成后，市房屋征收部門組織相關(guān)部門驗收備案。

　　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請本級政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)包括本意見規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

　　十三、市或區(qū)政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。嚴(yán)禁采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反治安管理規(guī)定或者其他行政管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)或者有關(guān)部門依法予以處罰。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他行政機(jī)關(guān)直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

　　因征收房屋造成搬遷的，由房屋征收部門向被征收人支付搬遷費。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，由房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。搬遷費、臨時安置費標(biāo)準(zhǔn)，崇川區(qū)、港閘區(qū)由區(qū)政府制定并報市房屋征收部門備案，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由管委會提出報市政府批準(zhǔn)后實施。

　　十四、被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、區(qū)政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

　　十五、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償檔案，并在訂立補償協(xié)議或者作出補償決定后，向被征收人公布分戶補償情況。審計機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，每年公布審計結(jié)果。

　　十六、本意見適用于崇川區(qū)、港閘區(qū)、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作。各縣（市）和通州區(qū)可參照本意見制定轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作的具體規(guī)定，市房屋征收部門做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查工作。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。2003年2月19日市政府公布的《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā)〔2003〕16號）予以廢止?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》施行前已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。